משכנתא היא הלוואה מורכבת שלוקחים לשנים ארוכות. תמהיל משכנתא הוא כלל המרכיבים השונים המממנים את המשכנתא, אחוז ההון העצמי בתוך ההלוואה, אחוז ההחזר החודשי ושעבודים נוספים. אנחנו כאן כדי לעשות סדר במושג המורכב שנקרא תמהיל משכנתא.
מה זה תמהיל משכנתא?
בהלוואה רגילה שאתם לוקחים מהבנק, לרוב תקבלו אפשרות למסלול אחד. רוב ההלוואות הרגילות יהיו מבוססות ריבית פריים, כלומר ריבית בנק ישראל הרשמית פלוס 1.5%. אבל במשכנתאות זה לא הסיפור. כיוון שמשכנתא היא הלוואה שלוקחים לטווח של 20-30 שנים, אתם חייבים לקחת בחשבון את המצב המשפחתי שלכם, מצב הקריירה, ילדים ועוד. בנוסף, במשכנתאות הבנק מציע מגוון רחב של מסלולים ובכל אחד מהם ריבית שונה, טווח החזר שונה וכמובן החזר חודשי שונה. כאשר מסכמים את כל המרכיבים האלה יחד מקבלים תמהיל משכנתא.
איך בונים תמהיל משכנתא?
בניית תמהיל משכנתא דורשת ידע ולמידה. השלב הראשון יהיה לקרוא על מצב הריביות הנוכחי במשק ולכלול תחזיות לעתיד. חייבים לזכור שתחזיות בתחום הריבית הן לא משהו להסתמך עליו. השלב השני והחשוב ביותר הוא להבין באופן מדויק את המצב שלכם כרגע ומה אתם צופים לעתיד הקרוב והרחוק. השלב הזה נדרש בשביל להבין מהו גובה ההחזר החודשי שתרצו לשלם בכל חודש? הסכום הזה הוא נגזרת של מה אתם מרוויחים כיום מינוס ההוצאות החודשיות שלכם ומינוס מה שתרצו לחסוך. אבל זה עוד לא הכל, עליכם לזכור שאתם מתכננים ל-20-30 שנים קדימה, אז עליכם לקחת בחשבון את המצב המשפחתי שלכם בכל הקשור לילדים, ואת המצב שלכם בעבודה, האם יש לכם אופק קידום בטוח או לא? כיוון שהחישובים האלה מורכבים מאוד, יתכן ותרצו להיעזר ביועץ משכנתאות.
סימולציות
אחרי שאספתם את כל הנתונים ואפשרויות השונות של מצבכם המשפחתי, הוצאות, חסכונות והחזרים חודשיים, כדאי שתבצעו כמה סימולציות במחשבוני משכנתא שזמינים באינטרנט. ביצוע הסימולציות ייתן לכם מידע מוחשי על איך ייראה ההחזר החודשי במצבים שונים.
איך אפשר לשפר את תמהיל המשכנתא?
הליך השיפור של תמהיל המשכנתא כרוך בעבודה סיזיפית של למידה ובדיקה של התמהיל המושלם בשבילכם. הבעיה מתחילה כאשר ישנם שינויים בריבית במשק כפי שהמשק שלנו עובר בימים אלה. במצב כזה ישנן כמה אופציות לשנות את התמהיל בעזרת כלים כמו מחזור משכנתא. מחזור משכנתא אומר לקיחת הלוואה גדולה חדשה, עם תמהיל אחר, שתכסה את הראשונה. בהלוואה החדשה התמהיל יכול להיות יותר מותאם למצב הנוכחי שלכם ולמצב המשק. חשוב לזכור שאי אפשר למחזר את המשכנתא כל שנה, זהו הליך יוצא דופן שצריך לבדוק כמה הוא משתלם לכם.
סיכום
תמהיל משכנתא הוא מושג שמכיל בתוכו את כל התנאים של המשכנתא והאופן בו הם משפיעים על ההחזר החודשי שלכם לאורך שנים. כדי לבנות תמהיל משכנתא טוב נדרשות למידה והתעמקות בנושא הריביות, והבנה של המטרות והתוכניות שלכם לעתיד.
